2014年知乎上有个问题，问2015房价怎么走。

当时房价很高，市场低迷，和现在情况有点像。

底下一大片回答都是唱空地产、前景悲观的论调。认为一线城市2、3万一平的价格已经远超收入水平，高出天际，迟早要崩。

结果，包括很多经济学家在内，都不小心预测失误了。中国房产不仅没崩，反而在2015-2017年，一路昂扬向上。

如今，又到了一个多地二手房市场冷淡，房价还是高出天际的时期，很多论调也从各个角度论述了中国房地产到头的观点。

我们不禁又开始犹豫，房价真的到顶了吗？

这次我也先亮结论：

没有到顶，未来5年可能部分区域还有一波小行情。强二线城市空间较大，一线和环一线价格偏高，有一定空间，三四线及县城风险较大。

我们从以下几个维度来分析。

1

需求和购买力

中国是个后发经济体，短期内想追上发达国家只有华山一条路：重点发展经济强市，战略性放弃经济弱市。

所以中国的一二线城市，会和三四线城市以及县城农村的差距越拉越大。这种差距不止于经济，更是收入、见识、素质、生活丰富度等等，所以未来十年，依然会有相当多的年轻人费劲全力，往高能级城市跃迁。

用数据层面来说，就是中国的城镇化率未来从59.58%，到70%这一段。按照现在每年1个点的进度，我们大概会在2030年到达70%。

这些人将会新增大量的购房需求，为一二线城市提供增量。

但他们，买不买得起城市的房子，又愿不愿意花高价买呢？

答案是肯定的，这个增量会持续存在，只是现阶段行情不好，持币观望者居多。

为什么敢这么说？

首先是三线以下城市有房人群多。中国三四线城市套户比达到1.12（2018），至少有10%的房子可能会空置。农村自建房空置现象则更为严重。若子女在一二线城市工作，许多家庭会纠结是否卖掉三四线房产置换一二线，而非完全买不起。

日本三四线及以下城市空置率极高，最高的山梨县已达到21.3%，大量人口逐渐迁出，首都圈人口占到全国的三分之一。所以未来中国，卖三四线或卖县城，转买一二线，一定是大趋势。

然后是中国家庭储蓄余额为71.6万亿（2018.12），房贷余额27.3万亿（2018.12），两者之比为2.62。而中国香港的这个值却为惊人的0.46（2017）。证明相比于房产泡沫严重的地区，中国人的存款还有一定被“剥削”的空间，仍有不少人有购买房产的能力。

当然，预备城镇化的人们有多少钱这是个迷。反正许多农村地区的生意人，和三四线城市企事业单位双收入家庭等等，都挺有钱的。

当三四线和县城的房产价格开始下跌，或是一二线城市开始微涨，纠结中的城镇化刚需人民就会置换房产，出手接盘。此时的一二线市场，则又会开启缓和上涨的时代。

一般来说，城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-6个月，2020年土拍市场会率先回暖，随后传导到商品房市场，未来几年一二线城市房价或许还有最后一波上涨机会。

除了城镇化，还有以下两点因素也能带来一定需求：

1.住房改善：停车难小区，小面积住房等一系列跟不上时代的产品或公房，房主都会有改善的需求。

2.新建家庭：中国家庭户均人数2.99（2017），低于2004年的3.24，且在逐年减少。另外，这个值也高于德日英韩美的2.36。所以随着观念改变，小家庭、二人世界和单身贵族会越来越多，同时对应的住房需求随之出现。

总之，从需求端来看，中国仍处于有购买力，大量潜在城镇化人群和移民人群观望一二线房产的阶段。当横盘时间过长，或三四线房价顶不住的时候，一二线城市需求可能会出现新一轮的释放。

2

供给和存量

目前，据恒大研究院数据，中国城镇住宅存量为276亿平，城镇人均住房建筑面积为23平，相比发达国家较小，远不及美国的67平。

这么看存量似乎很不够，但其实不然。我们和美国的这种差距并不能短时间弥补，我国的经济实力暂时只允许用高层住宅来聚集人的城市发展模式，到人人都能住上别墅还有很长的路要走，并不代表存量不足。

那是不是存量过剩呢？

从套户比来说，中国住房套数为3.11套，套户比为1.09，略低于美国的1.15和日本的1.16，基本达到供需合适，不至于“填满所有住房要40亿人口”。

所以，我们需要考虑的并不是满大街的空房没填满，而是现在的价格值不值得购置城市的一套房产。

总之，从一个大的整体来看，当前城镇房产的供需基本平衡，处于一个很多人有需求但不敢买的阶段，并非存量过剩。

3

人口

房地产长期看人口，因为人口对应着对住房的需求。

前文我们已经探讨了未来五年住房需求的增加，但这并不代表全中国住房需求的增加，因为从出生率来看，购房需求是下降的。

1940-2008，中国经历了三次婴儿潮，分别在50年代中，60年代中，和80年代末。

根据贝壳研究院的数据，中国平均购房年龄为29.5岁，86年到90年出生的这批人，将在2015年到2020年大量释放购房需求。2020年后，全国购房需求会开始降低，购房增量逐渐减少，房价普涨时代基本宣告结束。

中国平均寿命为77岁，社科院预计到2027年，人口开始进入负增长，死亡率大于出生率。

由上图可以看出，刚好也是在2027年，每年去世人口大于每年新增买房需求。50后一代婴儿潮相继去世，97后进入买房年龄。

也就是说，如果把市场简化一下，2027年-2032年这一段时间，每年去世1500-1800万人，每年新增的买房需求却只有1300-1600万人，96、97和以后出生的人，根本不用买房子，直接住50后去世腾出来的房子就够了。

所以，在2027年左右，房地产可能进入一个衰退期，品质优良的旧改房也许会成为许多刚需首选。2030年，城镇化进入70%的平稳期，无论哪里的房价基本都没多少想象空间了，可能进入一个阴跌的时期。房地产红利的尾声，大概还有4-7年吧。

4

宏观风险

宏观风险是许多唱空房价观点的主要理由，也是大多数错误预测房价的主要论据。所以我们暂且把它放第4部分，仅供参考。

从2008到2015，短短7年间我们的居民杠杆率翻了一倍，按照国际规律，这样的杠杆率增速势必会带来经济上的不稳定。所以2016年，中国房价或许会大幅回调，以稳定杠杆。

结果，中国杠杆率继续上涨，到了2019年中已然达到55.3%，大概相当于日本1987年的水平。

未来日本发生了什么事情大家也都知道，按这个角度来说中国已经有点危险了。

可是，中国今天的经济形势稳定，房地产市场也没有任何的恐慌性情绪和市场混乱，一切都出乎了当年的意料。

所以，这种宏观经济数据的国际参考对比，总结出的国际经验，往往会发现不适用于中国，很不中国特色。

韩国的居民杠杆率已经接近94.6%，去年GDP却仍有6%的增长，也没有出现经济上的混乱。每个国家有每个国家的节奏，中国的楼市并没有很多人所想象的那么危险。

5

政策

政策之所以放在宏观经济数据之后，是因为政策更加难以捉摸。

2015年，你如果按政策走，去配置一些房产，绝对资产翻番。

可是，2016年底，你如果继续按政策走，把手上的房子都转为现金，那就不是亏一点点了。

现在，每天解读政策的文章有很多，房地产短期看政策也没有错，但最终，还是要回归到经济学最本质的供需关系。

6

小结

未来五年，楼市的主旋律是稳定和分化。

总体稳定，但不同城市，不同区域，甚至不同产品，都会出现不同的走势。

拿一线城市来说，大家都觉得一线城市经历了三年的横盘时期，但北京上海非常稳定的同时，深圳却在悄悄地上涨。

在2018-2019，深圳二手房同比平均只涨了5-8%的时候，仍有部分楼盘远远跑赢大盘。

所以，中国的房价并没有到顶，还有许多地方存在巨大潜力。这些“地方”也许是不同城市，也许是不同片区。

7

在时代和趋势面前，我们往往会显得渺小而无力。

城镇化、移民潮和中国集中发展大城市的策略，让城市房产早已不是可以通过工资来买来的东西。

我们的一切都在不知不觉中向发达国家靠近，这其中也包括对高房价的扼腕叹息。很残酷，但却很现实。

2025年再回来看看这篇文章，也许和现在回望2015年的感觉如此相似，一切都是那样的熟悉。。。

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