最近，海南又发生了一件大事，那就是2020年4月6日，《海南省国家体育旅游示范区发展规划（2020-2025）》的全文，正式在海南省政府官网公布，所有人都可以看得到。

关于这份规划的报道，众多媒体都重点说了这两点

第一，之前传得沸沸扬扬的赛马，这份规划里并没有提及到；

第二，规划提及了“体育彩票”，表述是：选择相对安全的比赛，积极稳妥推出竞猜彩票，为做强竞猜体育彩票积累经验。

 以上两点让我有一个思考，关于博彩方面。

我一直不太理解，为什么媒体一直热衷炒作海南的“博彩业”。

我的观点是：博彩业这种“偏门饭”只能给澳门，最多再给新疆的某个沙漠城市。如果给海南，那绝对是浪费，只会毁了海南。

为什么这样说，是因为海南曾经发生的事情。

海南在过去30年里，曾有过三次超级大机遇。第一次是1988年建省、设立特区，第二次是2010年建设国际旅游岛，第三次是2018年以来的设立自贸区、自由港。

前两次机遇，都毁于一个字——炒！什么都炒，是海南经常遭遇的状况！

炒地皮、炒楼花，最后让海南要么烂尾楼遍地，要么房价、旅游服务业价格虚高。尤其是建设国际旅游岛以来，竟然形成了春节期间“穷人去海外度假，富人才有能力去三亚度假”的局面。

这种局面不是一天两天了，如此下去，海南经济发展的根基并不稳健，可见捷径是走不得的。

现在，海南迎来了第三次大机遇——建设中国最大的、税制最特殊的自由贸易港。也就是说，海南想成为第二个香港，甚至超越香港，因为海南的面积，实在比香港大得多，存在更多的可能性。

但是切记不能在走捷径了，成为第二个澳门并不可取，一切都需要小心谨慎。

因为博彩业是更浮躁的产业。而国人好赌，根本做不到“小注怡情”，最后必然导致实业荒废、家庭破裂、治安恶化。为什么后来国家被迫收紧去澳门的签注，就是因为这个原因。实际上，这样的发展规律，需要我们引起重视。

众所周知，我们可以看看拉斯维加斯，虽然是世界赌都，但拉斯维加斯就是拉斯维加斯，硅谷就是硅谷，一个是博彩娱乐，一个科技之都，两种基因不可兼容。

所以，海南可以重点发展旅游业、娱乐业，但对于博彩要心存敬畏。

以上，可算是开场白。

今天的文章想重点分析一下：我通过这份规划，看到的未来的“大海口”和“大三亚”。

怎么说呢，分析之前，先交代一个背景，这就是海南自2018年开始酝酿的行政区划调整。它的首次披露是在2018年5月，在这份决定的第16条，有这样一段话，我给大家截个图。

海南省陆地总面积3.54万平方公里，其中海南岛3.39万平方公里，海域面积约200万平方公里。辖4个地级市，5个县级市、4个县、6个自治县。熟悉海南的人都知道，海南是全国少有的，实施“省直管县”的省份，所有的6个自治县。

这也算是当时尝试了扁平管理， 但随着经济的发展，海南行政区划的弊端开始显现：总面积很小，但市和县很多、行政管理容易出现混乱，于是，就开始整合行政区，这也是全省一盘棋的做法。

按照文件披露的设想，海南将分为东、西、南、北、中以及三沙，一共6个地级市。甚至说，海南当时想把全省当做一个大城市来谋划，这也符合海南自由贸易港建设的原理。

简化行政流程，统一步调，朝着一个方向努力。

在昨4月6日，公布的旅游规划里，海南提出了这样的片区划分，表达的比较清晰明了，这里我给大家截图，一起看看。

很明显，大海口至少包括海口、文昌、澄迈，大三亚则包括三亚、乐东、陵水、保亭。至于三亚海口之间的那个“地级市名额”，将可能由琼海和万宁合并来组建。把过去两个行政单位给组建了。

所以我的看法是：旅游片区的划分，跟未来行政区划调整未必完全一致，比如定安县显然划给海口更合适一些。未来行政区有行政区的做法。

海南的行政区划调整什么时候落地，尚未可知。我们通过这份报告，至少有很多东西，能看出端倪，这本来就是相互关联的东西。

三亚和海口扩容，显然有利于当地经济的发展，其实这样说，未来做大中心城市，让面积小的大城市扩容，是一个基本战略。

如世界上大纽约、大东京战略都这样搞的，赫赫有名的东京新干线就是这样来的。

至于中国，比如深圳、厦门、南京、广州、上海、郑州、武汉都应该扩大面积，这对于带动周边发展有积极的意义，利用整个大城市资源，向前迈步，大区域内红利共享，就是这样的。

中国是强政府模式，社会发展的资源都在政府手中，通过行政区划调整可以加快构成都市圈和城市群。在这个问题上，越早行动越好，有的时候拖不得。

在这份文件里，海南还提出了体育旅游业的“五极、七核”。所谓“五极”，是指以海口、三亚、儋州、万宁、琼中五个城市为核心；所谓“七核”，是说重点建设海口观澜湖体育健康特色小镇、儋州海花岛海上运动休闲度假区、琼海健康运动旅游度假区、万宁冲浪小镇、琼中山地民俗运动旅游体验区、澄迈智力运动产业基地、白沙体育训练基地七个体育旅游先行区。

早在去年年底，我就预测过：2020年可能出现异动的地区包括海南、深圳、澳门（珠海）和上海。这四个地方，最容易出现新的利好、大的利好。而海南作为中国改革开放的最前沿阵地，肯定会引人瞩目。

果不其然，4月6日，这就来了。疫情过后就出现了这样大的动作，显得意味深长。这次疫情让大家重新审视健康，重塑的对生活品质的向往。

关于海南楼市，我已经讲过很多，这里再重复一下：整体是有价值的，未来长线看好。尤其是海南过去两年，大幅回收了之前批出的一些土地，并修改规划，增加了旅游、实业等用地。这相当于大幅缩减了未来住房的潜在供应量，让这里的地方成为了稀缺。对比美国的佛罗里达和夏威夷，不动产价格都长期偏高，成为度假养老圣地。

人都是喜欢温暖，洁净，闲适的度假地方，而海南海岸线品质优良，国内替代品不多，所以这个市场不断会有资金涌入。

尤其是货币泛滥的情况下，资产价格走高是必然的。但你买的时候，要考虑配套因素，尽量靠近海岸线，山景湖景可替代性强、不稀缺，海景最稀缺。

另外，海滨度假物业自用属性强，增长比高熟悉略弱。如果你在乎短期回报，尤其是在乎现金流，就要慎重对待这种产品。钱多的，偶尔会自用的，可以长线持有，毕竟是稀缺品，有大量的潜在市场需求。

   而从消费者的角度诉说以下主要几点满足了消费者的需求：

1、冬季避寒的需要

内地：寒冷季11月份至次年4月份。在这个季节里，因为严寒，因为干燥，厚装严裹，易发多种季节病。

这类疾病不仅给患者带来痛楚，有时还会危及性命。主要有下列疾病：心脑血管疾病、消化系统疾病、呼吸道疾病、低体温综合症等。

 但在海南岛，因为属热带海洋性气候；常年无冬，光照充足，四季温暖，是避寒胜地。因此北方的很多季节病到海南后就自动好了。例如清凤海棠长滩，层层退台，户户观海，是海棠湾为数不多的一线海景项目；再例如椰林阳光，乐东康养度假物业新选择，选择了海南，也等于选择了健康。

冬季的内地生活：寒冷干燥+身体不适（一般老年人：花钱治病+病痛折磨）+空气污染+少室外活动

冬季的海南生活:温暖如春+身心愉悦+纯净新鲜的空气+高负氧离子+椰风海韵+休闲娱乐。

2、养生的需要

海南岛生态环境在全国居一流水平，是人们公认的最佳居住地之一；海南岛四季无冬，阳光充沛，空气清新，水质纯净，森林覆盖率为56.7% ;海南岛素有"天然氧吧"、〃生态大花园"、"长寿岛"美誉。海南岛的大海是四季游泳的欢乐海洋。沙滩细浪秀出休闲嬉戏的绝美音符。若信步一游，才出桃花园便入桃花岛。因此，全国全世界的人都喜欢这里的养生环境，海南岛属于亿万人心目中的理想世外桃源。

3、休闲度假的需要

导游有句话说，海南岛旅游一星期，回内地开心一整年。海南是中国睢一的热帯 岛屿省份，是中国最受欢迎的热带滨海度假胜地。这里四季无冬，阳光充沛，空气清新，水质纯净，堪称人间天堂、南海明珠。自1988年4月13日，海南省和海南经济特区同时成立以来，旅游业取得了长足的发展，时至今日，保护碧水 青山，碧海蓝天已经是全岛人民的共识。

依托于独特的生态旅游资源和优越的地理区位优势，以及国家赋予的独一无二的入境旅游优惠政策，海南省确立了旅游国际化发展的道路，旅游业的转型升级工作成效显著，旅游增长方式已呈现出由适度数量规模型向质量效益型转变，旅游产品从观光旅游型向休闲度假型转变, 旅游客源结构由低端向高端转变，旅游产业步入了发展加速、质量提高的转型升级时期，呈现出国际化、度假化、品牌化、高端化的发展趋势。

4、储蓄健康的需要

花钱买健康，不如增长比高储蓄健康。很多人都已经意识到热带海岛对人体健康的重 要性。因此，在海南买房是造福子孙后代的前瞻之挙，因为储蓄了健康和幸福。 海口的空气质量长居省会城市第一位。三亚的空气质量长居中国第一，世界第二。 海南岛因为没有重工业和化工业，所以水质是中国唯一没有污染地下水的省份。基于健康无价的理念，海南的房价上涨是必然。

5、增长比高的需要

国际旅游岛，催生地产增长比高新热点。稀缺资源保值地产的占有。五年之后， 海南岛房价将媲美北上广。作为国际旅游岛的海南现在仍在发展建设中，随着基 础设施的完善，人文环境的优化，服务水平的提高等都将带来更高水准的奢华享受。储蓄不保值，增长比高风险大，创业。综合看来，增长比高海南岛的房地产最有升值的保障。

①东和福湾·亲海壹号

国际奢豪 壹号专属 海居传奇

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东和福湾·亲海壹号，十年大城，

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②清凤·海棠长滩

独享海棠湾1.8公里完美海岸线，

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拥一栋臻海别墅，给你最完美的度假生活！

①乐东·椰林阳光

椰林阳光，乐东首席康养大盘

海南西线稀有度假洋房，背靠700亩湿地公园，

一线江景房，10/13层小洋房，一梯一户高私密，

超大弧形观景阳台，宜居养生度假标杆。

②龙栖海岸

世界龙栖湾 一线亲海  度假养生大城

清凤·龙栖海岸，北纬18°以南唯一海景大盘，270°广角阳台，

2梯2户疏阔梯户比，南北通透纯板式豪宅，

专享铂金泳池，一线品牌豪装私邸，超大面积赠送，

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龙栖海岸，特邀世界顶尖大师团队

匠心精研神级户型，最高220%超大实得。

8米面宽，9米进深的阔景开间，总面积达到72㎡的阔绰天际会客厅，

尊崇奢侈空间格局，将每一平米空间价值最大化。

动静分区，极致私密的人性化设计，更是为塔尖峰层

提供舒适尊崇的旅居度假体验。

所有楼栋设计采用最为高端、宜居的纯板式结构，

南北通透，清风入怀，豁达、明亮，

完美匹配全中国最具品味的塔尖峰层生活样本。

龙栖海岸，承古启今，以风水布局，打造56㎡海豚大阳台，

于云端天际设前庭后院，270°巨幕景观俯瞰山海园林，

最大化引景入户，筑就极致景观视野。

西城壹号，西南首个TOD+RBD财富俱乐部，一举填写城西区域，无高端商业地标的空白！

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麦德龙， 全球第三连锁商超品牌，成功入驻西城壹号负一楼一整层，实现了人气目的地的重要增长比高保证。

④古滇·未来城

古滇繁华生活中心 国际教育康养大城

古滇未来城，位于滇池东南岸，雄踞古滇核心区，

总占地1170余亩，总建筑面积达166万㎡，

容积率2.0，绿化率45%，

是集旅游度假、休闲娱乐、医疗养老、文创教育、

主题商业、生态宜居于一体的环滇池

大型文化旅游教育康养新城邦。

雄踞大古滇世界级文化旅游配套圈核心

古滇未来城，雄踞古滇配套圈核心，总占地1170余亩，

除了共享古滇丰富的旅游配套资源外，项目自身亦是集

医疗养老、休闲娱乐、旅游度假、文创教育、

主题商业、商务会展、生态宜居

于一体的环滇池大型文化旅游康养生态新城。

一期正大光明系：项目整体占地约87亩，容积率1.49，

总建筑面积约13.8万方；

正大光明滇池海景房，户型面积88-160㎡，

整体绿地率40%。

二期大眼睛、小魔墅系：项目整体占地80亩，容积率2.4，

总建筑面积约18.4万方；整体绿地率35%。

二期项目产品系分为大眼睛系（高层）

小魔墅系（公寓）天地墅系（叠墅）组成。

目前主力推售产品为小魔墅产品，建筑面积约43㎡，

4.5米挑高LOFT公寓，

总价38万，日供70元起即可购买

古滇文旅片首个区最具增长比高型公寓产品。

A户型： 挑高客厅，尽显轻奢格调生活品味及空间

B户型：两房设计更加动静分区，增加实用性

⑤清凤·黄金海岸

位于海口西龙波湾鳌头，地理位置优越，

拥有1桥2机场4环线的立体交通网，

高速、高铁、滨海快速、国道均在咫尺，

左拥右抱海口省会生活圈、海口西度假天堂；

吃喝玩乐购，纵享黄金度假。

项目总占地千亩，

目前区域内单盘面积最大的项目，

东瞰琼州海峡，西揽文澜江，北临临高角风景区，

独享700亩滨海公园，“江海入画，公园为家”。

洋房采用层层退台设计，户户观海的居住体验，

户户双阳台设计，3.3-3.5米景观阳台，

270°环幕视野，全落地窗及转角窗设计，

营造一线海景王国的最佳旅游度假居住体验。