疫情过后，有很多朋友都蠢蠢欲动，想入手一套房产，所以我们今天主要写不同总价的房子的升值逻辑以及如何快速判断一套房子是否值得买，来和大家谈一下这个问题。

价格是一座动态变化的冰山

哪一套房买入必赚？这不仅是一个判断问题，更是一个对市场经济看法的问题，你对于了解的越多，你就越接近真相，价值的真相。

要说清楚这个问题，我们必须从根源探究价格的形成机制。

价格有着自己的必要性，对于任何一项商品，企业都没有定价权，只有标价权，标价是一个象征的东西，而真正价格的答案，在于供需关系。

会了供需关系，至少顶的上半个经济学家。

譬如，在二手房市场，卖多少是您自己可以决定的吗？并不是。您这套房能卖多少是由市场的供需关系决定的。拿与我们实际相关的来说，工资的高低，并不是由自己决定的，也不是公司决定的，而是由整个劳动力市场的供需状况决定的。

换句话说供需关系依靠价格来调整，前提是，人们要认为该商品要有所价值。

因为在严肃的经济学里面，并不存在“价值”这个概念，任何价格都是供需的最终反映。

同样一瓶矿泉水，在城市只能卖几块钱，但是在陕西华山的顶峰，它可以卖很贵很贵，由于供需关系不同，同样一瓶水它价格会相差很大。因为地点不同，人们需要该产品的需求度不一样。

换成沙漠，这瓶矿泉水更加的价值连城。

某个工厂的产品生产成本很高，但是产品的售价并不能由他们决定，而是由这个市场有多少个竞争对手打价格战而定。你成本高，不代表你就可以售价高，而是意味着可能亏本，最终淘汰出局。

同样，房子的价格，不是由业主决定的，也不是由政府决定的，更不是开发商决定的，而是由整个市场的供需关系决定的。这个逻辑很清晰的。

所以一套房是否值得买，关键是看它背后的供需关系是否有利于你，如果城市导入的人口持续进入该板块，那需求就是源源不断的，哪怕目前的价格高一点，也值得买入，因为它接下来还会继续上涨，您只需要顺应需求的变化尽早买入即可，早晚赚到钱，这就是看区域红利的判断方法。

明白了这个道理，下面我们接着讨论另一个问题：房价从1.5万涨到3万容易，还是3万涨到6万容易？

有很多人选择头者，但其实不然，应该选后者，因为3万升6万，前面的3万，等于很多人已经承认的价值，之间有3万的差价，也不容易跌下去。

这是反数字逻辑的，但背后有大量的逻辑。

房产的价格体系及其上涨逻辑

一座城市的房产根据成交总价不同，大体可以分为以下类型：

1、上车盘

2、屌丝盘

3、刚需盘

4、改善盘

5、真豪宅

6、顶豪宅

以中西部省首府城市成都为例，该城市成交总价中位数是200万，中位数2倍以上即属于豪宅范围，也就是400万的房子就属于成都的豪宅范围了，而豪宅又分为伪豪宅，真豪宅，顶级豪宅。当然，这个400万的房子才刚刚踏入豪宅范围，严格来讲属于伪豪宅，超过600万才算真正的豪宅。

另外，要说明，别看这几样都是房子，但在实际上，这虽然是房子，但已经是不同产品了，处理资产为之升值的策略也不尽然相同。

以上不同总价的房子，短期升值幅度与流通性不可同时兼备，价格低的类型，赚的是快周转的升幅，所以升值了就要尽快裂变往上置换，价格高类型赚的是绝对值，富裕人群不单纯追求升幅，他们要的是财富总量和保值，100万的刚需盘翻一倍也只是赚100万，但是500万的房子，只需要涨20%就足以击败刚需盘，所以资金多、名额少的人，适合增长比高高价值类型，长期持有，博最大绝对值收益。

下面逐一分析不同总价阶段房子的供需变化及其购买逻辑：

1.上车盘

过去人们把购买房子等于进入资产升值的快车道，因此买房又称为“上车”，而上车盘就是那种总价很低的房子。

那么谁会买上车盘呢？对，大部分是初来乍到的新城市人口，他们在该城市无房，积蓄不多。所以他们就是在这个城市力扎根了。

然后呢，等到有经济实力后，把上车盘一卖，换成再上层的产品，那么再接盘的另一批城市移民人口。原来的那一批人，经过一次一次置换，就是购买力一层层不断向上置换，最终就有人轻易买得起1000万以上的房子。

网络上那些文科生总是喜欢说：这座城市的房子1000万了，上班族谁还买得起啊？肯定跌。

其实他们不知道，绝大部分买1000万房产的人，是因为他们把700万的房子卖了，才会去买1000万的。同理，一直往后倒推，买得起700万的人，是因为他们把500万的房子卖了；买得起500万的人，是因为他们把300万的房子卖了…

上车盘不好地方就是作为自住，很多人都难以接受，因为面积小，地段一般，所以很多人忍受几年之后，都会把它卖掉。功能就是过渡使用。

2.屌丝盘

所谓屌丝盘，就是说这类型房子比上车盘稍好一点，但又够不着刚需盘的居住条件，它要不楼龄老旧，要不面积很小，又或者地段一般，甚至多个缺陷同时兼具，所以才叫屌丝盘。

屌丝盘的好处是在预算不足的时候，它至少提供了一个家庭立足的地方，让人可以安心工作几年，等待上涨之后，再往上置换。

3.刚需盘

顾名思义，刚需盘就是满足人们刚性需求的楼盘，一般人居住的首要要求是上班通勤时间不能太长。

所以刚需盘一般与地铁交通密不可分，很多近郊区的地铁沿线楼盘都属于此列。

因此，刚需盘，实际买的是通勤时间，把通勤时间算上去，等于是为自己的上班节约时间。

由于刚需盘面对的是这个城市的主流上班人群，所以市场需求旺盛，往往涨幅的时候，更惊人，也更容易赚钱。

4.改善盘

楼市之中，置换力量的主力军是改善需求的客户。而买改善盘，一定要提前选好自己的新房，下定金锁定了价格，然后约定三四个月交首付，回头再把自己住的房子两个月内卖掉，这样才不会出现一旦你把自己手头房子卖了，然后大涨价你又买不起的事情发生。

5.真豪宅、顶级豪宅

豪宅，有豪宅的规律，因为顶级豪宅的人比较稀缺，所以房子出售的流通性不同，刚需盘也许挂3个月就能卖掉，豪宅可能需要半年以上。

为什么要增长比高豪宅，是因为豪宅的价格涨幅哪怕10%，也比一般房子赚得多。二者豪宅是身份的象征，往往有钱人最喜欢就是圈层，部落。

这不是一个短期的事情，而是一个长期的事情。

买豪宅的人，并不指望房子短期能够给自己赚多少钱，他们在生意场上赚到的钱何止百万千万？

排队发财

在中国买房等同于排队发财，这是城市化进程，有大市场做为背景的，但是很多人平时拼命工作，到了要买房的时候，却发现自己在房产领域的知识积累寥寥无几，而且对于买房这事儿往往心有余悸，不知道该听谁的。

其实房子：

买对了，可以改命。房子快速升值之后，有助于提升家庭生活质量和扩大总资产。

就比如现在海南自贸港如火如荼建设，又拥有中国稀缺的蓝天大海与热带环境，所有的房产面临着升值，绝对可以入手。

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④古滇·未来城

古滇繁华生活中心 国际教育康养大城

古滇未来城，位于滇池东南岸，雄踞古滇核心区，

总占地1170余亩，总建筑面积达166万㎡，

容积率2.0，绿化率45%，

是集旅游度假、休闲娱乐、医疗养老、文创教育、

主题商业、生态宜居于一体的环滇池

大型文化旅游教育康养新城邦。

雄踞大古滇世界级文化旅游配套圈核心

古滇未来城，雄踞古滇配套圈核心，总占地1170余亩，

除了共享古滇丰富的旅游配套资源外，项目自身亦是集

医疗养老、休闲娱乐、旅游度假、文创教育、

主题商业、商务会展、生态宜居

于一体的环滇池大型文化旅游康养生态新城。

一期正大光明系：项目整体占地约87亩，容积率1.49，

总建筑面积约13.8万方；

正大光明滇池海景房，户型面积88-160㎡，

整体绿地率40%。

二期大眼睛、小魔墅系：项目整体占地80亩，容积率2.4，

总建筑面积约18.4万方；整体绿地率35%。

二期项目产品系分为大眼睛系（高层）

小魔墅系（公寓）天地墅系（叠墅）组成。

目前主力推售产品为小魔墅产品，建筑面积约43㎡，

4.5米挑高LOFT公寓，

总价38万，日供70元起即可购买

古滇文旅片首个区最具增长比高型公寓产品。

A户型： 挑高客厅，尽显轻奢格调生活品味及空间

B户型：两房设计更加动静分区，增加实用性

⑤清凤·黄金海岸

位于海口西龙波湾鳌头，地理位置优越，

拥有1桥2机场4环线的立体交通网，

高速、高铁、滨海快速、国道均在咫尺，

左拥右抱海口省会生活圈、海口西度假天堂；

吃喝玩乐购，纵享黄金度假。

项目总占地千亩，

目前区域内单盘面积最大的项目，

东瞰琼州海峡，西揽文澜江，北临临高角风景区，

独享700亩滨海公园，“江海入画，公园为家”。

洋房采用层层退台设计，户户观海的居住体验，

户户双阳台设计，3.3-3.5米景观阳台，

270°环幕视野，全落地窗及转角窗设计，

营造一线海景王国的最佳旅游度假居住体验。