楼市,基本上和我们每个人都有关,而非一个人,它和我们息息相关,而又显得关系不是那么大。

从两方面来说,息息相关是几乎每一个人都要进入这个市场或买或租,毕竟衣食住行是我们人生存的主要前提;关系不大是因为大部分人一生只和这个市场保持几次关系,当然假如你的职业就是和楼市相关的,那就除外。

就是在这种普通人若近若离的过程中,形成了很多似是而非的观念,不少人把他们当成了常识。

下面,我们来聊聊这所谓的常识。

01

常识是被大多数人所认同的知识,同时也是市场大多数人的共识,从这个层面来说,可以分为两种来考虑。

一类是达成共识的,例如货币放水导致楼市上涨,二手房才有价值,房地产行业不行了所以楼市不行了,楼价要看租售比和住房收入比。

另外一类是各执一词的,例如全款才是对的vs贷款才是对的、土地稀缺vs土地不稀缺、房价越低越好vs房价越高越好。

好了,问题抛出来了,我们现在来问问,究竟那个对了,那个错了?

答案当然很肯定,你看看你是不是回答的是:全错!

楼市上涨怎么是看货币放水

不一定只有二手房才有价值

房地产行业不行楼市有可能会更好;

楼价看不看租售比和住房收入比要看城市。

注意,看待事情,远远不能一概而论,这很可怕,往往让你丧失机会。

这篇文章我们就简单的剖析下两个问题。

02

首先说下货币放水,楼市上涨的问题。所有人都认为货币放水所以楼市就会上涨。真是个具有广泛人气基础的常识啊。

但请我们大家想一想,有几个问题可以造成质疑。

如果货币放水造成楼市上涨,那么为什么有的城市涨得多、有的城市涨得少?

同一城市为什么有的区域涨得多有的区域涨得少?

同一区域为什么有的楼盘涨得多,有的楼盘涨得少?

同一楼盘为什么有的户型涨得多,有的户型涨得少?

另外,既然同是放水,为什么不是全国齐涨齐跌?

如果是水流有先后造成的,为什么不是一线涨完二线涨,二线涨完三线涨?

为什么住宅涨,公寓和商铺不涨?

相信这几个问题抛出来,会有人傻眼,假如放水楼价上涨,那买楼盘我们多贷款就行了,那技术性何在?

我们话术科学点,可以这样下个结论。

货币放水并不是导致楼市上涨的唯一原因,甚至不是主要原因。

而真实的发生在你身边的现象是,楼市是有水也涨,无水也涨。是不是?

因为经济学原理,供求关系才是第一位,而影响供求关系的主要因素是城市与片区的建设、人口的聚集、消费者偏好变化三个方面。

不动产是城市的指标,而住宅优劣高下,水平如何,则反映了城市的经济价值,你拿广州和铁岭比一下就知道了。

03

住宅的投资价值来自于城市与所属片区所凝聚的经济投入,商业、交通、医疗、学校、公共设施这些配套,以及产业升级,也可以说,你投资的,主要就是那个城市片区的城市价值。

随着你的不断投入、配套不断更新就会导致此地的住宅越来越有价值,这就叫提升地价。当一处地价越来越贵,那么吸引的人群来此居住需求就越来越贵,这就形成了楼市的竞争,此其一。

当一个地方,产业规格越高,买家就越有钱,越有钱就会拿出更多的钱去购买住宅,但是住宅的增加远远没有人和钱增加得快,那么这楼市就涨了。这就是涨价,此其二。

当买家因为家庭变化、居住功能需求、于是相应的户型、楼盘也会变得更抢手,而偏好抛弃的户型和楼盘就会滞销,这是其三。

这就是为什么不同城市、区域、房子价格并不相同的根本原因,这些方面是叠加的,不是单独的。现在终于知道了吧。

04

当然,还有一种说法,就是性价比。

当好房子非常贵,很多人买不起或者不愿意买,中等的房子就会变得抢手,当中等的房子越来越贵,差的房子慢慢也会非常抢手,城市、区域也是一样。

假设有一个小岛,货币从来不超发。岛东和岛西都有房子,两地房子之和刚好满足全岛人居住,岛东和岛西房子各占50%,但是岛东不断投入人力建设、创造就业岗位、岛西则任其荒芜。

在可以自由交易的情况下,岛东和岛西的房子是一个价格吗,这一点有眼光的人大概会做一样的选择。

岛东的房子会不会上涨呢?大概率的情况是即使不增发货币,也会出现岛东的“无水也会涨”这太肯定了,因为地价涨幅肯定比其他地方要快。

那么如果岛上大水漫灌、货币分别增加一倍和增加十倍呢?会缩小还是会增大岛东岛西房价的差距呢?

答案是肯定的,所以,岛东估计很大几率会陷入,有水也不涨价。

综上分析,大水漫灌已经不能指导未来分化的中国楼市。

05

下面再说一个有争论的常识,全款买房好vs贷款买房好。

有很多小白不愿意贷款,心疼贷款所支付的利息。于是认为全款买房才是对的。

而投资人则嘲笑小白不懂,资金是有时间价值的,贷款买房更好,甚至有投资人非贷款不买房,只要是全款就认为毫无价值。

首先说全款买房的问题,一是攒钱速度跟不上楼市上涨,如果要强求攒够钱再买,或者攒够首付再买,那么很多人这一生可能都要错失楼市,因为普通人赚钱速度的确是不如楼市上涨速度。

所以贷款是解决上车的一个至关重要的方法,在确保还款能力的情况下,将未来的资金挪到今天,是非常必要。

其次,资金是有时间价值的。

在一个正常发展(也就是非通缩)的社会,当下的100万在未来会变得更加值钱,尤其在楼市上涨超越通胀的城市、区域,尽可能多的买资产才是确保财富不缩水的重要方法。

房价3万一平米,当下的100万加上未来的200万买100平米,要比今天的100万买33平米在未来获得的财富多得多。

而房贷真的是大多数人能获得的利息最低的、金额最大的、时限最长的贷款,一定要充分利用,只要还得起,贷得越多、越久越好。

多说一句,也是因为这个原理,投资人更愿意选择等额本息还款法,而不是等额本金还款法。

虽然后者看上去利息更少、更划算,考虑到资金的时间价值,等额本息才是最佳的还款模式。

第三, 全款买房还有一个小的弊端,强制储蓄的作用没有了。

有的人买到了人生最大的大件商品,身无负债,强烈的幸福感和成功感让自己过早的开始放纵消费、享受人生,自此,你和那些贷款买房人的人生开始拉开差距。

说到这,贷款买房者仿佛找了知音,实际上我想说的是,非贷不买的人也是错误的。

如果说,某某地方的房子不能贷款,而另外一个地方可以贷款,是不是买可以贷款的更佳?而其实可以贷款的这个地方毫无价值。

这就是典型的本末倒置。任何投资品赚的都是上涨的钱,任何投资品都是投资价值的兑现导致盈利,而贷款不过是一种催化剂,是加速并放大的获取利润的能力,却不是投资的根本,这一点我们需要搞清楚,搞明白。

如果投资者买的是毫无价值而不涨的投资品,那么贷款就会大大增加成本,因为很简单。

说的直白点,你在亏损,贷款越多,你亏的越厉害。

06

所以,我们再老生常谈一次,告诉大家:我们要判断好这些常识。

但是投资人也要明白很多常识并不是通常的知识,而是通常的误识,只有经过专业分析证明了的常识才是真正的常识。

不是么?

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【草堂畔/浣花上/财大旁/双地铁/西城壹号】

19万㎡西部商业巨擎,定鼎中心财富,以王者之名,一步接轨国际潮流!

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西城壹号以19万方商业体量,依托金融服务、文博旅游、科技服务、商务商贸,打造4重境地:潮奢、绿色、文旅、科技,以轻奢商业、花园购物、创意生活、财经硅谷科技为特色,集购、聚、享、食、游、艺6大主题于一体的休闲之地。

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西城壹号,大交通枢纽+大商旅文化+大玺贵财富,一席,问鼎西南!


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12万㎡国际绿色商业旗舰

建面约25-70㎡环球封层财富,玺贵商铺

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成都首例 全开放公园街区 层层大退台 铺铺全开放

12万平开放式街区,采用大退台、全开放式的建筑理念,置身于公园之中恣意shopping。

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24小时全开放潮玩街区 全方位满足需求

西城壹号,七大主题功能全方面汇聚:国际潮奢体验馆、康体健身养生地、亲子互动目的地、全球美食好耍地、特色休闲目的地、成都网红打卡地、商旅文化手工坊,缔造吃喝娱乐购体一站式商业地标。

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麦德龙, 全球第三连锁商超品牌,成功入驻西城壹号负一楼一整层,实现了人气目的地的重要投资保证。

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④古滇·未来城


古滇繁华生活中心 国际教育康养大城

古滇未来城,位于滇池东南岸,雄踞古滇核心区,

总占地1170余亩,总建筑面积达166万㎡,

容积率2.0,绿化率45%,

是集旅游度假、休闲娱乐、医疗养老、文创教育、

主题商业、生态宜居于一体的环滇池

大型文化旅游教育康养新城邦。

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雄踞大古滇世界级文化旅游配套圈核心

古滇未来城,雄踞古滇配套圈核心,总占地1170余亩,

除了共享古滇丰富的旅游配套资源外,项目自身亦是集

医疗养老、休闲娱乐、旅游度假、文创教育、

主题商业、商务会展、生态宜居

于一体的环滇池大型文化旅游康养生态新城。

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一期正大光明系:项目整体占地约87亩,容积率1.49,

总建筑面积约13.8万方;

正大光明滇池海景房,户型面积88-160㎡,

整体绿地率40%。

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二期大眼睛、小魔墅系:项目整体占地80亩,容积率2.4,

总建筑面积约18.4万方;整体绿地率35%。

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二期项目产品系分为大眼睛系(高层)

小魔墅系(公寓)天地墅系(叠墅)组成。

目前主力推售产品为小魔墅产品,建筑面积约43㎡,

4.5米挑高LOFT公寓,

总价38万,日供70元起即可购买

古滇文旅片首个区最具投资型公寓产品。

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A户型: 挑高客厅,尽显轻奢格调生活品味及空间

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B户型:两房设计更加动静分区,增加实用性


⑤清凤·黄金海岸


位于海口西龙波湾鳌头,地理位置优越,

拥有1桥2机场4环线的立体交通网,

高速、高铁、滨海快速、国道均在咫尺,

左拥右抱海口省会生活圈、海口西度假天堂;

吃喝玩乐购,纵享黄金度假。

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项目总占地千亩,

目前区域内单盘面积最大的项目,

东瞰琼州海峡,西揽文澜江,北临临高角风景区,

独享700亩滨海公园,“江海入画,公园为家”。

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洋房采用层层退台设计,户户观海的居住体验,

户户双阳台设计,3.3-3.5米景观阳台,

270°环幕视野,全落地窗及转角窗设计,

营造一线海景王国的最佳旅游度假居住体验。

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