调控权限已经下放给地方政府,不能大涨,当然,更不能大跌。

马上就到2020年了,忽然发现,现在不少城市正在悄悄给楼市“松绑”。

坐标定位到广州,在12月20日,广州黄埔区调整购房政策,针对各路人才,凡是在此工作半年的人员,可不受户籍限制在黄埔区范围内购买1套商品住房。

这个变化有点大,相对也在清理之中,这是继最近广州市南沙区、广州市花都区放宽人才购房政策后,广州又一个地区放宽买房落户。

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在这波楼市松绑大潮中,广州不是第一个,但也代表着一种风向,一种趋势。

截止到目前,一线城市中除了北京,其他几个城市都或多或少地放松了调控。比如,上海放宽临港工业区、深圳放宽深汕合作区限购。

又比如新一线的成都、三亚、天津、南京、海南等地都调整了人才或落户相关的购房政策,各地上演了抢房大战,让人目不暇接。

其中,也不乏有一些城市出现了扎眼的“动作”。

比如,12月11日,长沙官方急忙回应:长沙放松调控系误读!的事件。长沙市发改委发布通知,明确了该市商品住房价格由成本加利润加税金构成,其中平均利润率为6%~8%。这个政策一度被解读为取消“限价”。所以长沙官方紧急发表声明。另一个是苏州张家港市,12月11日,张家港市不动产登记中心的工作人员确认限售政策取消。到了第二天就改口称“现在还是执行2年限售,具体何时取消等正式通知”。

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各地纷纷上演不同的风貌,让人不禁问,调控真的要放开了吗?让我们看看中央怎样讲这件事?

从产品政策上,中央是这样表述的。

要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

字数不多,但是我们依然可以看清重点,那就是“房住不炒”、因城施策、平稳发展。

大方针是“房住不炒”,而各地按照自己的方式悄悄给楼市松绑。这究竟是什么回事?

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看政策要看字眼,看语气,高层建筑的东西,基本都有要领会的东西。

如果只是提及“房住不炒”,没有类似“坚决遏制”“调控”等字样,那么,这个传递的市场信号,是温和的。

我们以出现过的事项,来举例子说明。

今年1-4月出现了楼市小阳春,就证明了这一点,这在12月18日召开的“住建部座谈会”上,”当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易”,透露了管理层的态度。

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这意味着,让楼市保持一定活跃度是允许的。

韩副总理还说:“保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”诚然在城镇化建设建设,大都市中心圈的建设中,房地产肯定扮演着重要的角色。

所以,各地微调楼市政策,其目标主要是为了稳增长。不论以人才落户还是如何,我们可以预计未来一段时间,会有更多城市加入。

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什么叫刺激经济的手段?那是大力度,高强度的说法,中央多次重申,不会把房地产作为刺激经济的手段,但不等于“不作为稳定经济的手段”,两者力度不同。

一个行业重要不重要,关键要看他的关联性,本来就是第二产业的建筑业,涵盖的各链条那么多,房地产的产值,每年“新房+二手房”成交额突破20万亿,超过中国总出口额,能不重要吗?

所以,对于2020年,我们可以这样预测,就是需要继续“保持房地产市场稳定”,使之“对宏观经济平稳健康发展做出重要贡献”。

投资增速在2020年不能低于9%,新房销售额增速不能低于7%,国有土地转让收入的增速也应该保持在7%以上。至于全国房价平均涨幅,在2020年也应该略微跑赢GDP增速才行。

观察GDP走向的先行指标:楼市的几个主要指标、M2、社会融资额、新增人民币贷款。

层层挤压,鸟笼效应。整体而言,一二线城市楼市有上涨压力,而三四线城市则会高度分化。在核心都市圈里的三四线城市,会受益一二线城市回暖;不在核心都市圈里的,则要看自身政策走向,这不言而言。

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我们查了一下,今年的中央经济工作会议对房地产市场的表述中,最重要的两条是:

① 全面落实因城施策。

② 加强城市更新和存量住房改造提升。

还是“房子是用来住的、不是用来炒的”说法。没有涉及房地产金融。

但是说白了,房地产市场的根本就是两个“根”:银根和地根。

2019年初楼市从“小阳春”直接进入“盛夏”,正是由于2019年1月3.23万亿元、一季度近6万亿元的天量新增人民币贷款量导致的。

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中央经济工作会议之后,市场对央行关于货币政策的具体表述格外关注。

但央行在12月13日召开的党委扩大会议中所透露出的信息,并不明确。

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,统筹做好房地产金融调控。这是官方的说法。

“统筹做好房地产金融调控”,尽可以作各种理解。我们看了一下在过去半年中的相关动态,针对房地产市场的金融货币政策,主基调就是“严控”——控开发贷、控按揭贷、控信托、控发债……

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统筹,就是看大局,要左右兼顾。明年金融工作的主基调,重点突出的第一条就是:坚持稳健的货币政策,要灵活适度。加强逆周期调节,保持流动性合理充裕,促进货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。

其中,灵活适度怎么说?对于这一点,对于之前说的去库存的说法,我们不妨做推断,对房地产行业的金融货币政策继续加紧、加码的可能性不大了。

这一点让我们安心。

至于说“全面落实因城施策”,“全面落实”是一个前所未有的新提法。

这等于是中央对地方放权,各地适应。所以各地这段时间内出现了那么多松动。

其实这样说,根据自己城市的实际情况,能够起到“稳房价,稳地价,稳预期”作用的所有政策,都应该是在允许的范围之内。

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这些房住不炒政策的出笼,加上各方面因素,等于未来几年内,不会出现问题。

而“房住不炒”意思是:自住是支持的,炒作是被抑制的,改善要看自己别想着银行,而投资基本等同于改善。

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从各地情况看,给人一种调控放松的感觉,有几个层面可以解释。

① 因城施策,每个地方都有一定程度的自主权,而不少城市经济压力也较大。这也现实,也比较符合民情。

② 侧面放松,与以前正面刚的的说法不同,之前我们定义的放松是针对于信贷或者利率之类的,现在是针对人才标准、税收制定,这些政策确实是放松,但不是直接针对于全方位的。扩大购房基数,也是一样的。

所以未来的放松也都是如此,针对特定人群、特定种类的产品定向放松。如果大家以后想要买房,不如给自己考个学历落个户,成为特定人群中的一员。

*  引自吴晓波财经频道,版权归版权所有人所有。

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